Por: Redacción Semanario de Junín

El fárrago de información electoral de la semana pasada no dejo tiempo para el análisis puntual de un tema para mucho vital, como lo es el alquiler de viviendas y puntualmente los cambios introducidos en la normativa hace 10 días atrás, cuando tras casi 17 horas de sesión, la Cámara de Diputados aprobó la reforma de la Ley de Alquileres, dando lugar a la nueva Ley de Alquileres 2023 lo cual hará que el mercado de alquileres argentino experimente transformaciones significativas.

Un mercado cuyos precios registraron incrementos récord en septiembre y acumula más del 120% en la provincia de Buenos Aires.

Los cambios más notables en el proyecto promovido por los senadores del oficialismo incluyen modificaciones importantes que prevén traer certidumbre a inquilinos y propietarios, con el fin de intentar lograr una estabilidad en el mercado locativo.

DURACIÓN DE CONTRATOS

La duración de los contratos, por ejemplo, se mantendrá en los 3 años, mientras que la actualización del precio del alquiler será cada 6 meses utilizando el Índice Casa Propia, índice que emplea el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación en los planes Procrear II.

El “Índice Casa Propia”, se trata de una fórmula de actualización que toma en consideración el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial en el último año y el promedio de la inflación durante ese mismo período.

Además, reconociendo que los incrementos salariales pueden variar según la actividad económica, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) elaborado por el INDEC, con un ajuste de 0,9. El CVS se obtiene mediante la transformación de tasas diarias del Índice de Salarios (IS).

Esto significa que en lugar de reflejar la totalidad de la variación salarial, sólo considera el 90% de la misma.

Al basarse en el promedio de los últimos 12 meses en cuanto a la variación salarial (CVS), en lugar de enfocarse en un solo mes, este enfoque promueve una mayor estabilidad de las cuotas, ayudando a mitigar el impacto de cambios drásticos en la evolución de los salarios que pueden ocurrir en momentos específicos.

Ley de Alquileres 2023 lo cual hará que el mercado de alquileres argentino experimente transformaciones significativas

¿CÓMO SE CALCULA?

Para aquellos contratos de locación suscriptos a partir del 18 de octubre de 2023, el aumento aplicable será el de la fórmula Casa Propia.

Para hacer el cálculo, se requerirá tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí y luego multiplicar el resultado por el importe de la cuota actual.

A manera de ejemplo, consideremos que como inquilino pagaste un alquiler de $80.000 desde mayo de 2023 y necesitás calcular cuánto deberás abonar a partir de octubre de 2023, en el marco de la actualización semestral.

Estos son los pasos que tenés que seguir para hacer el cálculo:

deberás ingresar al sitio web gubernamental para acceder a los últimos seis meses del Índice Casa Propia. Luego, tendrás que multiplicar estos valores entre sí.

En este caso, siguiendo los valores oficiales publicados, el cálculo se basaría en 1.0522 x 1.0557 x 1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628. El resultado de esta multiplicación tenés que multiplicarlo por los $80.000 de alquiler que venías pagando, de acuerdo con este ejemplo, tendrías que prepararte para abonar $105.950 a partir de octubre de 2023, durante un período de seis meses.

La norma prevé que “entrará en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial”, es decir, empezó el 18 de octubre de 2023, y “resultará de aplicación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes”, de conformidad con el artículo 12 de la nueva Ley de Alquileres.

ACTUALIZACIONES

Estas son algunas de las actualizaciones más relevantes de la nueva ley:

Contratos en moneda nacional: los contratos deben realizarse obligatoriamente en moneda nacional.

Incentivos fiscales: la reforma otorga un incentivo fiscal al eximir del pago de monotributo a los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles.

Multas por rescisión del contrato: las multas por rescindir del contrato se pactan de acuerdo al valor del alquiler al momento de entrega del inmueble.

Avisos en moneda extranjera: la ley prohíbe la publicación de avisos de alquiler que no sean en moneda nacional.

Pagos adelantados: establece que los inquilinos pueden realizar pagos adelantados de hasta un mes de alquiler.

Exenciones de bienes personales y de impuesto al cheque: se mantiene la exención de bienes personales para los inmuebles destinados a alquilar para vivienda habitacional y la exención del impuesto al cheque para cuentas utilizadas exclusivamente para operaciones de alquiler de viviendas.

Deducción del impuesto a las ganancias: se establece que tanto el inquilino como el locador podrán deducir del impuesto a las ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación (adicionalmente con otras deducciones que existan).

Para aquellos contratos de locación suscriptos a partir del 18 de octubre de 2023, el aumento aplicable será el de la fórmula Casa Propia

COMO AFECTA A CONTRATOS VIGENTES

Una pregunta que a menudo surge tanto entre inquilinos como propietarios es sobre los efectos de la nueva normativa en los contratos de alquiler ya firmados que aún están vigentes y los firmados hasta el día de 17 de octubre pasado.

El artículo 7 del Código Civil y Comercial establece que “(…) las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución (…)“.

Esto implica que las condiciones y los ajustes acordados en el momento de la firma de los contratos bajo la normativa anterior deben ser respetados. Por ende, los contratos celebrados hasta el 17 de octubre de 2023 inclusive, es decir, bajo las reglas actuales, siguen siendo efectivos.

Así, aquellos que acordaron un contrato de tres años durante este 2023 con ajustes anuales, seguirán ocupando la vivienda hasta el año 2026, sin verse afectados por los cambios introducidos por la reciente reforma de la ley.

La nueva Ley de Alquileres 2023, según la intención del legislador, es brindar un marco más equitativo y predecible para las transacciones de alquiler en el país.

A medida que de su implementación práctica es esencial que inquilinos y propietarios estén al tanto de estos cambios para poder adaptarse a las nuevas pautas.