En apenas unos meses, 24 entidades bancarias en Argentina lanzaron líneas de créditos hipotecarios UVA, ansiosas por no quedarse fuera de un mercado que mostraba una demanda creciente. Sin embargo, lo que comenzó como una fiebre de préstamos accesibles pronto se convirtió en una situación de tasas en ascenso.

¿Qué provoca este giro? ¿Cuáles son las razones reales por las que los bancos encarecen los créditos hipotecarios y cómo impacta esto en el acceso a viviendas propias?

Los créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) se reimpulsaron en abril de 2024, después de haber estado casi paralizados tras años de recesión. Desde entonces, se convirtieron en un motor que revitalizó el mercado inmobiliario. La demanda fue tan intensa que superó con creces las expectativas del sistema financiero.

Según datos de Empiria, desde enero de 2025 ya se otorgaron préstamos por un total equivalente a US$1.193 millones (ajustados por inflación). Una cifra que supera los US$825 millones desembolsados durante todo 2024 y que, a su vez, duplica el monto concedido entre 2020 y 2023, cuando apenas llegó a US$430 millones.

Estas cifras reflejan un promedio de 3.000 créditos por mes, lo que muchos operadores definen como “el techo de estas líneas”. Si bien esto demuestra una activación evidente, todavía está muy lejos de los niveles de pleno auge histórico en el sistema hipotecario argentino.

¿Qué provoca que los bancos eleven las tasas de créditos hipotecarios?

El motivo central es simple y financiero, los bancos enfrentan una brecha de plazos entre la entrada y salida de fondos. Obtienen recursos de depósitos a corto plazo (generalmente menos de 90 días), pero otorgan créditos hipotecarios a 20 o 30 años. Esta disparidad crea una tensión estructural. Dado que deben pagar altos rendimientos para atraer fondos, al incrementar las colocaciones deben ajustarse para evitar presiones sobre la liquidez. La respuesta del mercado es una subida de la Tasa Nominal Anual (TNA) en sus líneas hipotecarias, lo cual actúa como freno: encarece los préstamos y reduce la demanda.

Un experto lo define con claridad: “Hay una gran demanda que creció muy rápido y, al mismo tiempo, fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos porque se trata de préstamos con tickets muy altos”.

¿Cómo afecta la falta de securitización de préstamos hipotecarios?

En economías desarrolladas, las entidades recurren con frecuencia a la securitización, empaquetan hipotecas y las venden a terceros (fondos o seguros), liberando capital y reduciendo riesgo. En Argentina, esto no ocurre.
Sin estos instrumentos financieros, los bancos quedan atrapados con préstamos largos en su balance, lo que los obliga a remunerar depósitos caros para sostener los préstamos. Según Federico González Rouco (economista especializado), “la solución estructural debería pasar por herramientas como la titulación de carteras o la securitización, pero en la Argentina eso no existe. Esta ausencia continúa limitando la capacidad del sistema de ofrecer préstamos con tasas estables y bajas, obligando a reajustar las condiciones ante cada nueva exigencia de liquidez.

¿Qué impacto tienen las tasas más altas en los bancos y en los préstamos hipotecarios?

Cuando los bancos suben la TNA, esto se traduce directamente en cuotas más altas y requisitos de ingresos más exigentes para los solicitantes. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explicaba que “en el monto de la cuota va a impactar más la tasa que el plazo del crédito”.

Con una tasa alta, una familia debe demostrar ingresos mayores para que su cuota no exceda el 25% o 30% de sus haberes. Esto reduce de forma notable el universo de potenciales compradores, que pueden quedar fuera del sistema o verse obligados a buscar propiedades más económicas.

Ejemplo concreto: un crédito de $100 millones a 30 años sube de una cuota inicial de $658.446 a $847.230, lo que implica que el ingreso mínimo exigido salta de $2,65 millones a $3,39 millones.

¿Quiénes piden la securitización para alivianar el sistema de créditos hipotecarios?

Diversos especialistas coinciden en que para duplicar la cantidad y reducir el costo de préstamos, Argentina deberá empezar a aplicar mecanismos sólidos de mercado de capitales. Issel Kiperszmid, de Dypsa International, propone el uso de fondos públicos, seguros y la participación de inversores institucionales.

¿Qué bancos ya subieron sus tasas en créditos hipotecarios?

Desde el último trimestre de 2024 se observa un impacto generalizado en las principales entidades:

• Banco Ciudad: subió del 3,5% al 4,5% TNA preferencial, y al 8,1% general.
• Bancor: del 4,9% al 6,9%, y al 8,9% para no clientes.
• BBVA: entre 9,5% (cuenta sueldo) y 12,5% (sin).
• Brubank: 9% (era 5,5%).
• Comafi: 7% (antes 5,5–6,9%).
• Credicoop: 7,5% para cuenta sueldo, 8,5% sin.
• Del Sol: 9% (era 5,5%).
• Galicia: 10% primera vivienda, 12% segunda (antes 5,5–7%).
• Hipotecario: 8,9% (antes 6,9%). ICBC: 8,9% con sueldo, 10,5% sin.
• Macro: 9,5% con cuenta sueldo, 11% sin.
• Patagonia: 9,5% (desde 4,9%).
• Santander: 9,5% (subió desde 7%).
• Supervielle: 8,5% (antes 5,5%) .

¿Cómo afecta el alza de tasas en los bancos a la cuota y al ingreso mínimo exigido?

Veamos un ejemplo numérico:

Antes del aumento, para un préstamo de $100millones a 30 años: Cuota inicial: $658.446 Ingreso mínimo: $2.650.000

Tras la suba: Cuota inicial: $847.230 Ingreso mínimo: $3.388.922

La diferencia es notable Casi $190.000 más por cuota, y más de $700.000 adicionales en ingresos exigidos. Esto no solo encarece el acceso, sino que deja fuera a muchos potenciales aspirantes.