Por: Redacción Semanario de Junín

NOTA DE TAPA DE LA EDICIÓN IMPRESA Y EDICIÓN DIGITAL Nº 488 DE SEMANARIO DE JUNÍN. SEMANA DEL 15 AL 21 DE NOVIEMBRE DE 2025

En los portales de clasificados, los precios de los departamentos se actualizan casi a diario. Un dos ambientes, promedio, cuesta ya más de $400.000 por mes, siendo generosos con la estadística. Con un salario promedio de $600.000, vivir solo se volvió una utopía y en pareja, casi uno de los sueldos se va en vivienda y servicios

La llamada “libertad de mercado” liberó más que los precios: liberó la sensación de que cada uno está solo frente al contrato y la pelota quede (desinflada) de un lado, la de los “sin techo”.

La derogación de la Ley 27.551 de alquileres, sumada a la inflación crónica, abrió la puerta a una renegociación que más allá de cumplir con las leyes del mercado, resulta desigual.

En Junín, los martilleros locales informaron aumentos interanuales de entre 120 % y 150 % en renovaciones de contrato. En algunos casos, la actualización superó el 240 % si tomamos dos años atrás.

Muchos propietarios antes de las elecciones dolarizaron sus contratos y exigen pagos trimestrales o aumentos adelantados. Si bien con el triunfo de los libertarios el mercado se calmó en cuanto exigencias, lo cierto es que no se sabe cuánto durará la “pax cambiaria”.

El panorama es realmente complejo y preocupante porque los los inquilinos ya no negocian, sino que suplican y el grave problema de hábitat que sufre el distrito, hace las cosas mucho más desiguales.

En los barrios periféricos, las familias se agrupan para compartir viviendas, mientras proliferan los alquileres informales sin garantías ni contratos, de lo que resultan verdaderas “pocilgas”.

Desde el municipio reconocen el problema, pero como ocurre con esta gestión de corte liberal, se desentienden de todo.

No es casual que durante la gestión de Pablo Petrecca, que cumplirá 10 años el próximo mes, no se haya finalizado ni entregado una sola vivienda social para los juninenses y que existan unas 200 para concluir.

Tras la llegada de Javier Milei en diciembre de 2023, los programas habitacionales nacionales y provinciales están paralizados y los créditos hipotecarios resultan inexistentes dado que la economía persiste en un cono de sombras, con tasas de interés estratosféricas.

“El que se quema con UVA cuando ve una oferta hipotecaria llora” diría un empleado bancario de largo aliento en el BNA.

NO SE HAGAN LOS RULOS

A este panorama se suma la parálisis del proyecto de 149 viviendas sociales del Plan ProCreAr II en Junín, ubicado entre las calles San José Obrero, Chacabuco, Capitán Vargas e Intendente Borchex.

El anuncio del gobierno nacional acerca de que se subastarían hizo que varios se frotaran las manos a la espera de negociados y algunos medios amarillistas y desinformados alentaran las especulaciones.

Sin embargo, el anuncio fue para un rezago de viviendas que se encuentran sin habitar y terminadas.

En Junín el panorama es el siguiente:

De las 149 unidades previstas, 20 están terminadas, pero sin adjudicar y el resto presenta avances del 40 % al 70 % y obras detenidas desde fines de 2023. Más de 1.800 familias se habían inscripto para el sorteo antes de la suspensión.

Tal como planteó un ex funcionario del Instituto de la Vivienda, “sería inviable que se vendan solamente 20 en medio de un complejo de 149”.

“No tiene ninguna razón de ser, ya que hay que habilitar todavía los servicios y para ello se deben realizar las pruebas en todas las unidades. Quien piense que se pueden entregar por cuentagotas está delirando. Hasta que no se termine el complejo, no hay posibilidades de habilitar ni una sola de las unidades funcionales”.

Por ese motivo, es más plausible que la oferta del complejo por parte del gobierno nacional pueda llegar al gobierno provincial, al municipal o a alguna empresa privada que quieran terminarlas, para luego sí, disponer de las mismas.

Por el momento, no hay posibilidades ciertas de que se lleve a cabo ningún tipo de remate.

Mientras tanto, el barrio que concitó alguna vez tantas expectativas se convirtió en un paisaje de paredes grises, ventanas sin vidrio y yuyales creciendo donde debía haber patios.

“Las casas están, pero sin gente. Y la gente está, pero sin casa”, dice una vecina que espera hace tres años.

Los urbanistas advierten sobre la problemática respecto a que el interior siempre “resultó más accesible que las grandes ciudades” a la hora de alquilar, sin embargo ya está resultando una “expulsión silenciosa” para la clase trabajadora.

El techo dejó de ser refugio para transformarse en frontera.

En tiempos donde se habla de libertad económica, la vivienda se convirtió en el espejo más duro de la desigualdad.

Y mientras las políticas habitacionales duermen en los despachos, cada llave que se entrega (o que no se entrega) marca una diferencia de clase.

PROBLEMAS QUE SE AGUDIZAN

A los inconvenientes de la falta de oferta y debido a ello desiguales formas de negociación, hay otros problemas, por lo general comunes, que deben tenerse en cuanta para uno y otro de los intervinientes.

Por un lado, el problema de la falta de pago de alquiler. Probablemente, sea uno de los mayores riesgos que lamentablemente se ha ido incrementando por estos tiempos. Claro está que dependerá de la voluntad de las partes que no escale a un conflicto mayor. Hoy día hay quienes deben hasta uno a tres meses, mientras que otros van pagando semanalmente. La situación más allá de preocupante es realmente, angustiante.

Asimismo, ocurre que en otras ocasiones no pueden siquiera hacer frente a las obligaciones del pago de las facturas de suministros pendientes (luz, agua y gas).

Aunque los reclamos pueden comenzar con el retraso generado desde el primer mes, las situaciones que se ven en estos tiempos parecen inéditas y por ese motivo de difícil resolución para ambas partes.

El otro inconveniente del cual se quejan los propietarios reside en los daños con los que se encuentra en las viviendas. Si bien destacan que la amortización de algunos elementos está incluida en el costo del alquiler, hay inquilinos que provocan importantes destrozos en la vivienda que van mucho más allá del desgaste de ella en sí. Del mismo modo, en los extremos las quejas llegan a que pueden utilizarse los domicilios para actividades clandestinas o hacer fiestas hasta altas horas de la madrugada, lo cual termina resultando en un grave problema para los vecinos como para el propietario.

Otro de los inconvenientes que aumentan en medio de la crisis se relaciona con las responsabilidades de cada uno en los arreglos por roturas. Muchas veces se trata de situaciones por las que debe responsabilizarse en propietario y no lo hace en su debido tiempo, en otras corresponden al inquilino, quien las deja libradas a su suerte y con ello se genera el deterioro de otros sectores de la construcción.

Peor aun cuando las inversiones son elevadas y no se llega a un acuerdo para solucionar los temas.

Las obras realizadas sin el consentimiento expreso del propietario tampoco están permitidas. En una vivienda de alquiler las modificaciones con obras pueden derivar en un grave problema.

Por otra parte, en algunos casos también se está generando un subalquiler de la vivienda, algo que acontece muchas veces entre los estudiantes, que frente al ajuste económico no pueden seguir costeando las viviendas unipersonales. La fórmula sirve para sortear la dificultad momentánea pero también pone en alerta al propietario y esto está generando variadas tensiones entre las partes. Por eso y salvo que exista un consentimiento explícito del arrendatario por escrito en el mismo contrato, este puede ser otro motivo por el que podría llegarse a rescindir el acuerdo con el inquilino.

El contrato de alquiler firmado por las dos partes actúa de marco legal en este escenario, donde, de puertas para dentro, se puede encontrar una multidiversidad de situaciones. Desde animales no permitidos hasta visitas más largas de lo habitual son muchas de las especificaciones que puede recoger el acuerdo.

Por otro lado, este documento finaliza de forma física en el momento de entrega de llaves del inquilino al propietario. Para evitar sorpresas, todo ello se prevé en un acto en que ambas partes aceptan las condiciones. Por lo contrario, si la cosa no transcurre con la debida fluidez y el inquilino decide no firmar el documento, es posible que haya que emprender acciones legales.

La relación entre propietario e inquilino, y viceversa, debe ser sana y positiva. La finalidad de esta actividad es aportar un beneficio mutuo, sin embargo se sabe que cuando la situación económica sufre ajustes como el que acontece actualmente, los conflictos aparecen más a menudo y la situación se torna negativa para ambas partes.

El problema del hábitat en Junín se acrecentó apoyada en tres patas: el crecimiento natural de la población, la demanda universitaria y la falta de política que permitieran a la comunidad acceder a una vivienda, algo que en la gestión Petrecca resultó en un verdadero fiasco.

Revertir el proceso de 10 años, será muy costoso y los analistas permiten entender que en los próximos años la situación negativa se agudizará generando cada vez la concreción de más barrios de viviendas vulnerables, como ha ocurrido en el último tiempo.

En materia de hábitat lo que más han crecido son barrios enteros están con familias numerosas en medio de un hábitat construido con chapas y plástico, pisos de tierra, soportando el frío y el calor extremos, en medio de las peores penurias.

CLAVES PARA INQUILINOS

1. Consultar valores de referencia Antes de firmar, verificar precios en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Junín.

2. Evitar acuerdos informales Siempre exigir contrato escrito, recibo y detalle de gastos comunes.

3. Buscar asesoramiento gratuito Defensa del Consumidor Municipal y las asociaciones de inquilinos brindan orientación legal.

4. Revisar programas habitacionales Aunque el plan de 149 viviendas esté detenido, mantener el expediente activo o reinscribirse ante cualquier reactivación.

5. Organizarse colectivamente Armar grupos de inquilinos para compartir información, denunciar abusos y visibilizar la situación ante autoridades locales.

PALABRA AUTORIZADA 

El presidente del Colegio de Martilleros de Junín, Daniel Di Palma (foto), desarrolló una breve reseña de la situación en materia de alquileres al ser consultado por SEMANARIO.

Con destacada trayectoria en el ámbito local y regional, el profesional señaló que hay “una actividad creciente” en los últimos tiempos referido al tema de locaciones en las categorías de inmuebles, departamentos, casas, inmuebles comerciales y también en cuanto a galpones para depósito, logística y otras actividades de producción industrial”, puntualizando que “la ocupación es prácticamente total”.

Puntualmente Di Palma también expresó que “hemos visto en los últimos 60 días alguna dificultad para el pago en algunos aspectos, pero que finalmente se han ido consolidando dichas obligaciones en el transcurso del mes pasado y el presente”.

Puntualizó el colegiado que “posterior a la derogación de las leyes que complejizaban el mercado de las locaciones en líneas generales y con el DNU 70/2023 del gobierno actual, se ha viabilizado la oferta y como todo mercado que se maneja entre oferta y demanda, ha aumentado sustancialmente la cantidad de inmuebles en locación y esto hace que se produzca una regulación natural de la valoración y se esté en el camino del justo precio en el libre mercado”.